Haus kaufen in Österreich als Deutscher: 7 Stolperfallen, die Sie kennen sollten

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Würden Sie nicht gerne Freunde in Ihre Ferienwohnung in Salzburg einladen? Jedoch ist der Traum ‚Haus kaufen in Österreich‘ leichter geträumt als umgesetzt. Alles, was Sie vor dem Hauskauf wissen sollten, lesen Sie jetzt.

In Österreich kaufen Deutsche besonders gerne Häuser

Österreich ist die Nummer eins. In keinem anderen Nachbarland kaufen Deutsche so gerne Immobilien. Nach Wien haben bereits 131.282 Deutsche ihren Hauptwohnsitz verlagert (Quelle: Deutsche Botschaft in Wien). Den Zweitwohnsitz in Wien? 77.122 Bürger sind den Schritt gegangen. Doch wer nun denkt, dass der Immobilienerwerb in Österreich einfach sei, der wird schnell enttäuscht sein. Die Bundesländer kennen leider keine einheitlichen Regelungen. Und diese unterscheiden sich nochmals für land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften, Wohnungen, Baugrundstücke. Was ist also beim Erwerb von Bestandsimmobilien und beim Neubau einer Immobilie zu berücksichtigen?

Wann kann ein Deutscher Immobilien in Österreich erwerben?

Grundsätzlich darf jeder Deutsche in Österreich Immobilien erwerben. Die Mitgliedschaft von Österreich in der EU eröffnet diese Möglichkeit uneingeschränkt. Nur landwirtschaftliche Immobilien sind davon ausgenommen. Eine ganze Reihe von Fragen warten auf deutsche Immobilienkäufer. Steuern sind oft das erste Thema, das hier in den Sinn kommt. Jedoch sind es Rechtsfragen, die einen in Bedrängnis bringen.

Schritt für Schritt: der zweistufige Immobilienerwerb mit Titel und Modus in Österreich

In Österreich unterliegt der Erwerb eines Hauses dem österreichischen Recht. Kein anderes Recht nimmt hier Einfluss. Das österreichische Recht sieht dabei für den Käufer eine besondere Schutzfunktion vor. Der Kauf ist in zwei aufeinander folgende Stufen aufgeteilt. Vor zwei Gefahren soll der Käufer bewahrt werden: zum einen Belastungen durch Dritte und zum anderen gutgläubiger Erwerb.

  • Der Titel: das Verpflichtungsgeschäft

    Der Kauf des Hauses wird in dem Moment verbindlich, da beide Parteien das Verpflichtungsgeschäft abschließen. Dabei geht noch kein Eigentum vom bisherigen Eigentümer an den Käufer über. Lediglich die Modalitäten werden festgelegt. Der Schenkungsvertrag und der Kaufvertrag sind die übliche Form der Vereinbarung.

  • Der Modus: der Eigentumserwerb

    Im Grundbuch bewirkt die Eintragung den Erwerb des Eigentums aus dem Kauf. Dies wird durch eine grundbuchfähige Urkunde ermöglicht. Die Unterschrift beider Parteien wird auf der Urkunde festgehalten. Ein Notar oder ein Gericht beglaubigen die Unterschriften auf der Urkunde. In Deutschland wäre ein notarieller Kaufvertrag zwingend nötig. Hier ist dies nicht der Fall.

Die Genehmigungen und Erklärungen beim Kauf einer Immobilie

Der Erwerb einer Immobilie nach dem zweistufigen Verfahren wirkt zunächst einfach. Jedoch erschwert der österreichische Staat dem Deutschen Käufer mit dem Einfordern zahlreicher Erklärungen den Weg zur Immobilie.

  • Erklärung beim Kauf eines Baugrundstücks

    Der Käufer eines Baugrundstücks muss erklären, dass er dieses zeitnah bebauen wird.

  • Erklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie

    Der Käufer einer bereits bestehenden Immobilie muss erklären, dass er das Objekt nicht als Ferienwohnung verwenden will.

Erforderliche Genehmigungen für Nicht-Österreicher

EU-Bürger müssen für den Kauf eines Hauses in Österreich zusätzliche Auflagen erfüllen. Welche Behörde für die Erlangung der Bescheide und Genehmigungen zuständig ist, regelt fast jede Region Österreichs individuell, ebenso die Art der Erlangung. Die Eintragung des Erwerbs in das Grundbuch ist an das Vorliegen aller Dokumente geknüpft.

Wie nutzen Sie Ihr Haus? Ist es als Freizeit- oder Hauptwohnsitz gedacht?

Das Verlagern des Hauptwohnsitzes nach Österreich begünstigt die Erfolgsaussichten bei den Genehmigungen. Die Genehmigungen werden hingegen nicht so einfach zu erlangen sein, wenn Sie die Immobilie als Zeitwohnsitz oder Ferienwohnsitz nutzen möchten. In dem Fall ist für einen Eintrag des Kaufs in das Grundbuch eine extra Zulassung für die Nutzung als Freizeitwohnsitz nötig. Dies ist der sogenannte Freizeitwohnsitzbescheid.

Was gibt es noch für Vorschriften im Baulandgrundverkehr?

Gerade in den bei Nicht-Österreichern beliebten Regionen ist man darauf bedacht, eine starke Zunahme von Ferienwohnungen zu vermeiden. Dort hat man daher weitere Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (dies betrifft Wohnungen und Baugrundstücke) erlassen. Obwohl diese Vorschriften nicht gegen EU-Recht verstoßen, legen sie uns Deutschen Hindernisse in den Weg zum Zweitwohnsitz m Alpenland. Manche davon stammen noch aus den 70er Jahren.

Die Landesraumordnungsgesetze der neun Bundesländer

Der Staat übertrug den Bundesländern die Regelung der Freizeitwohnsitze. Das führte dazu, dass die Gesetze in jedem der neun Bundesländer verschieden sind. Der Erwerb von Ferienhäusern wurde vor allem in den grenznahen Bundesländern begrenzt. In der Vergangenheit fanden dort bereits sehr viele Immobilienkäufe statt. Einige Regionen erfreuen sich besonderer Beliebtheit: für den Kauf von Ferienhäusern sind dies Salzburg, Vorarlberg und Tirol. Die Nutzung als Freizeitwohnsitz baut schnell große Hürden für den Erwerb eines Hauses auf. Vielfach zieht sich eine Genehmigung über viele Jahre hin. Wer einen Gesetzesverstoß riskieren möchte, der kann nutzt seine Immobilie ohne Genehmigung als Freizeitwohnsitz. Eine gute Idee ist das nicht. Die Maßnahmen der Behörden schließen die Zwangsversteigerung der Immobilie mit ein. Daher sollte ein Deutscher vor dem Hauskauf in Österreich die erforderlichen Genehmigungen sehr genau prüfen.

Welche Beratung bietet Österreich dem deutschen Investor?

Erste Anlaufstelle ist die Gemeinde, in welcher die Immobilie liegt. In einem Verzeichnis führt die Gemeinde alle Freizeitwohnsitze des Ortes. Die Genehmigung weiterer Freizeitwohnsitze obliegt der Gemeinde ebenfalls. Das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes gibt der Gemeinde dabei den Handlungsspielraum vor.

Der Freizeitwohnsitz: was versteht das Gesetz darunter?

Eben das ist in den Landesraumordnungsgesetzen oft nicht abschließend geregelt. Wann es sich nicht um einen Hauptwohnsitz handelt, erklärt das Gesetz umso genauer. Die Frage, wie die Immobilie genutzt wird, wird oft durch die Antwort auf die Frage ‚Wo liegt der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen?‘ geklärt. Die Nutzungsart der Immobilie kann von der Behörde jederzeit überprüft werden. Tatsächlich ist das schwer umzusetzen. In der Regel geht der Überprüfung eine Anzeige voraus.

Der Erwerb der Immobilie als Freizeitwohnsitz kann Ärger ersparen und ist anzuraten. Wenn sich die Nutzung am Ende doch auf einen Hauptwohnsitz einpendelt, ist das nicht problematisch. Kollisionen mit dem Gesetz sind so ausgeschlossen.

Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock - hachri)

Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock – hachri)

Wie entwickeln sich die Preise für österreichische Immobilien im Jahr 2022?

Wer in Österreich ein Haus kaufen möchte, der sollte den Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO) beachten. Wir haben vor allem die Preistrends des vierten Quartals 2021 analysiert. Die Entwicklung des Markt lässt folgende Trends erkennen:

  • Die Preise für Wohnimmobilien stiegen in nur zwölf Monaten um 12,6%. Noch um dritten Quartal 2021 lag die Steigerung bei 10,4%.
  • Einfamilienhäuser außerhalb von Wien waren noch gefragter. Ihre Preise stiegen weitaus stärker an. Der Preisanstieg lag bei 15,5%. Damit liegt der Wert etwa die Hälfte über der Steigerung des dritten Quartals 2021 von 10,4%.
  • Auch gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens sind sehr gefragt. Deren Preise stiegen um 14,5%. Gemäßigtere 11,8% Steigerung wurden noch im dritten Quartal 2021 ermittelt.
  • Immobilien in Wien selbst verteuerten sich nicht so stark wie Objekte außerhalb von Wien. Um 10,2% bzw. 11,3% stiegen die Immobilienpreise in Wien im dritten und viertel Quartal. Außerhalb Wiens waren es 10,6% bzw. 13,9%.
  • Geringere Steigerungen waren am Neubauwohnungsmarkt zu beobachten. Im dritten und vierten Quartal stiegen die Preise in Wien um 9,9% bzw. 10,6%. 9,5% bzw. 10,8% waren es außerhalb von Wien.

Noch immer sind die Kreditzinsen niedrig. Selbst bei einer Mietrendite unterhalb von 4% sind Immobilien als Geldanlage noch immer begehrt.

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚in Wien‘

Wohnimmobilienpreisindex Österreich
Preisentwicklung ‚in Wien‘
– Veränderung zum Vorjahr in % –
Zeitraum Österreich gesamt Einfamilien-Häuser Eigentumswohnungen davon neu davon gebraucht
Jahresentwicklung
2019 3,9 % 4,9 % 3,0 % 4,9 % 5,9 %
2020 7,0 % 6,7 % 13,3 % 6,3 % 6,8 %
2021 11,8 % 10,8 % 8,9 % 11,0 % 10,2 %
Quartalsentwicklung
Q3/2020 9,5 % 9,4 % 13,8 % 9,1 % 8,3 %
Q4/2020 10,0 % 9,4 % 17,2 % 8,9 % 8,3 %
Q1/2021 12,3 % 10,9 % 10,0 % 11,0 % 10,4 %
Q2/2021 11,7 % 10,7 % 9,3 % 10,9 % 10,1 %
Q3/2021 10,4 % 10,2 % 5,0 % 10,7 % 9,9 %
Q4/2021 12,6 % 11,3 % 11,1 % 11,4 % 10,6 %
Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚außerhalb von Wien‘

Die Preise außerhalb von Wien zogen deutlich stärker an. Seit Jahren lag dort das Preisniveau unter dem von Wien.

Wohnimmobilienpreisindex Österreich
Preisentwicklung ‚Österreich ohne Wien‘
– Veränderung zum Vorjahr in % –
Zeitraum Österreich gesamt Einfamilien-Häuser Eigentumswohnungen davon neu davon gebraucht
Jahresentwicklung
2019 3,9 % 2,0 % 2,9 % 2,3 % 3,4 %
2020 7,0 % 9,4 % 6,4 % 8,3 % 4,9 %
2021 11,8 % 12,5 % 13,0 % 12,4 % 13,4 %
Quartalsentwicklung
Q3/2020 9,5 % 12,1 % 8,3 % 9,4 % 7,2 %
Q4/2020 10,0 % 11,4 % 10,2 % 13,0 % 7,8 %
Q1/2021 12,3 % 12,9 % 14,7 % 16,7 % 12,9 %
Q2/2021 11,7 % 11,3 % 13,7 % 12,9 % 14,3 %
Q3/2021 10,4 % 10,4 % 10,8 % 9,5 % 11,8 %
Q4/2021 12,6 % 15,5 % 12,9 % 10,8 % 14,5 %
Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr

Mit diesen Preistrends muss man in 2022 in Österreich rechnen

Die Nachfrage soll in Österreich stärker wachsen als das Angebot. Die Preise werden dadurch weiter ansteigen. Im Jahr 2022 sollen frei vereinbare neue Mietabschlüsse geringer steigen als die Inflationsrate. Die stärkste Nachfrage besteht für Wohnimmobilien in Einzellagen, Baugrundstücke, Wochenendhäuser und Einfamilienhäuser. Alle diese Immobilien haben eines gemein: sie liegen tendenziell außerhalb der Stadt.

Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock - Travellaggio)

Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock – Travellaggio)

Beliebte Immobilienportale in Österreich: hier die Top 10

  • Alle-gemeinsam.at

    Die Angebote an Immobilien auf Alle-gemeinsam.at adressieren sich an Privatpersonen, Makler, aber auch an Bauträger. Kostenfreie Inserate für Immobilien stehen auf Alle-gemeinsam.at privaten Besitzern offen.

    Im Web: www.alle-gemeinsam.at

  • Der Standard

    Neue und lukrative Angebot verpasst man nicht mehr, denn derStandard.at hat einen Suchagenten eingerichtet, der neue passende Angebote mitteilt. Von Checklisten bis zu Tipps und speziellen Diensten unterstützt derStandard.at die Immobiliensuchenden.

    Im Web: immobilien.derstandard.at

  • Mietguru.at

    Das Immobilienportal Mietguru.at zeigt Immobilien der gesamten Alpenrepublik. Eine ausgewählte Immobilie wird als Immobilie des Tages präsentiert.

    Im Web: www.mietguru.at

  • Immosuchmaschine.at

    Nach Region und nach Bundesland lassen sich die Immobilienangebote auf Immosuchmaschine.at filtern. Auch eine Suche nach Kategorie ist möglich. Ob Feriendomizil in Krems oder eine Eigentumswohnung in Tirol: hier kann die Suche sehr gezielt erfolgen.

    Im Web: www.immosuchmaschine.at

  • Immobilienscout24.at

    Ratgeber und Tipps findet man bei Immobilienscout24.at zusätzlich zu den Angeboten an Immobilien. Aktuelle Themen wie Mietrecht, Kosten, Fertighäuser und Fragen zu Genehmigungen werden dort beantwortet.

    Im Web: www.immobilienscout24.at

  • Flatbee.at

    Provisionsfreie Immobilienangebote sind natürlich besonders interessant. Darauf hat sich Flatbee.at spezialisiert. Flatbee.at bietet den Vergleich der recherchierten Immobilien und damit mehr Transparenz. Schnell und transparent verschafft man sich einen Überblick über Situation und Trends mit dem Marktbarometer.

    Im Web: www.flatbee.at

  • Willhaben.at

    Dienstleister rund um die Immobilie findet man in einem Verzeichnis auf Willhaben.at. Passend zu den offerierten Immobilien kann man hier zum Beispiel Makler, Bauträger oder auch Hersteller von Fertighäusern finden. Das Angebot umfasst mehrere tausend Immobilien zur Pacht, zur Miete oder zum Kauf.

    Im Web: www.willhaben.at

  • FindMyHome.at

    Die Bewertungen für Anbieter auf FindMyHome.at geben einen ersten Eindruck. Das gibt mehr Transparenz. Die Anbieter mit den besten Bewertungen zeichnet FindMyHome.at als Qualitätsmakler aus. Im Jahr 2001 wurde FindMyHome.at gegründet.

    Im Web: www.findmyhome.at

  • Wohnnet.at

    Das Immo-Portal liefert neue Immobilienangebote per E-Mail direkt ins Postfach. Schicke Stadtwohnungen in Wien und Krems, aber auch Freizeitimmobilien in den begehrten Bundesländern findet man hier.

    Im Web: www.wohnnet.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Jeder Deutsche darf in Österreich eine Immobilie erwerben. Die EU-Mitgliedschaft Österreich sichert dies. Ausgeschlossen hiervon sind lediglich landwirtschaftliche Immobilien in Österreich.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Wer in Österreich ein Haus kaufen will, kann dies nur nach österreichischem Recht tun. Eine Zweistufigkeit ist vorgesehen. Erster Schritt: Verkäufer und Käufer schließen im Rahmen eines Verpflichtungsgeschäfts (Titel) den Kaufvertrag. Der Eintrag des Erwerbs der Immobilie in das Grundbuch vollzieht sich in einem zweiten Schritt. Dies wird als Eigentumserwerb oder auch Modus bezeichnet.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Immobilien-Preise sind in den vergangenen Jahren gestiegen. Ca. ein Drittel Kosten muss man für ein Einfamilienhaus in Österreich nun mehr einplanen. Im Jahr 2018 lag der Preis im Mittel bei etwa 241.000 Euro. Fünf Jahre nach hinten geblickt, ist der Preis um 30,6 % Prozent gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr sind es 7 % mehr.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Der Immobilienerwerb ist in Österreich auch für Nicht-Österreicher möglich. Österreich als EU-Mitgliedsland lässt dies zu. Der Kauf von Immobilien sowie das grenzüberschreitende Kreditgeschäft wurden durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von März 2016 vereinfacht.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

25.851 Euro, das ist der Quadratmeterpreis für eine Wohnung ab 130 qm im inneren Stadtbezirk von Wien. Eine 50 qm Wohnung im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) kostet 6.629 Euro/qm. Schaut man sich dagegen in Klagenfurt um, liegt der Preis pro Quadratmeter im Mittel bei bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Laut dem Marktforschungsinstituts GfK liegt die jährliche Durchschnittsmiete für eine Wohnung à 80 qm in Wien bei etwa 12.300 Euro. Schaut man sich München an: Die Jahresmiete beträgt hier etwa 14.800 Euro. Dies spiegelt auch die höhere Kaufkraft der Münchner. Münchner wie Wiener geben deswegen etwa 55 % des jährlichen Netto-Gehalts für die Miete aus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Immobilien in Österreich kosten bis zu 25.851 Euro pro Quadratmeter. Das kostet z.B. eine Wiener Wohnung (Innere Stadt) ab 130 qm. Der Quadratmeterpreis liegt in anderen Bezirken niedriger. Eine Wohnung mit 50 qm im Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) kostet 6.629 Euro/qm.

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