Der IBB-Wohnungsmarktbericht dokumentiert einen Anstieg der Kurzzeitwohnungsangebote von 10.000 Inseraten 2012 auf 28.000 im Jahr 2022 bei gleichzeitiger Abnahme des regulären Wohnungsbestands. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, erließ das Bezirksamt Neukölln in einem Mehrfamilienhaus 15 Nutzungsuntersagungen und fünf Rückbauanordnungen. Unter Berufung auf die Milieuschutz-Verordnung und § 549 BGB sichert die Behörde bezahlbaren Wohnraum und stabilisiert Quartiersstrukturen langfristig. Sie beugt Mietpreisexplosionen vor, schützt Bewohner vor Verdrängung und wahrt soziale Vielfalt im Quartier.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Fünf Rückbauanordnungen zielen sofort auf Wiederherstellung ursprünglicher Wohnungsgrundrisse ab
Im Rahmen der Milieuschutzverordnung reagierte das Bezirksamt Neukölln auf unbefugte Kurzzeitmieten durch die Anordnung von fünfzehn Nutzungsverboten und fünf Rückbauanordnungen in einem Mehrfamilienhaus. Die Rechtsprechung des VG Berlin und des OVG Berlin-Brandenburg sowie §549 BGB dienen als juristische Basis. Durch diese Maßnahmen wird der Druck auf reguläre Mietwohnungen vermindert, eine Preisstabilisierung erreicht und gleichzeitig die Position der Hotels im Markt gestärkt. Zudem fördert dies langfristig eine nachhaltige Quartiersentwicklung sozial integriert.
Das Bezirksamt Neukölln hat in Reaktion auf unbefugte Kurzzeitvermietungen in einem Wohnhaus behördliche Maßnahmen veranlasst. Es ordnete Nutzungsuntersagungen für fünfzehn Wohneinheiten an, um die ungenehmigte Vermietung an wechselnde Gäste zu stoppen. Gleichzeitig wurde der Rückbau von fünf Einheiten verfügt, in denen ohne Genehmigung durch Grundrissänderungen zusätzliche Zimmer entstanden waren. Mit dieser Vorgehensweise werden Milieuschutzauflagen umgesetzt, Dauerwohnraum gesichert und mietrechtliche Bestimmungen, insbesondere §549 BGB, durchgesetzt.
IBB-Bericht dokumentiert drastischen Rückgang regulärer Mietwohnungsangebote seit 2012 kontinuierlich
Die gewerbliche Vermietung von regulärem Wohnraum an kurzfristige Nutzer verstößt gegen den Sinn und Zweck des Milieuschutzes, der preiswerten Wohnraum und den Erhalt der Haushalte sichern will. Durch prekäre Verträge mit Laufzeiten unter drei Monaten werden lokale Mietergruppen benachteiligt. Außerdem entziehen bauliche Umgestaltungen, die aus einer Wohnung mehrere Zimmer machen, dem regulären Markt dringend benötigte Einheiten, was zu einem verschärften Verdrängungsdruck und eingeschränkter sozialer Integration führt. Es entsteht ein Teufelskreis.
Mietdauer zwischen drei Monaten und zwölf Monaten gesetzlich festgelegt
Unter Bezugnahme auf §549 BGB wird „Wohnen auf Zeit? als zeitlich begrenzte Wohnraumüberlassung klassifiziert, sofern der Mietvertrag eine Laufzeit von mindestens drei und höchstens zwölf Monaten vorsieht. Möblierte Unterkünfte genießen das Privileg, Vermietern einen Möblierungszuschlag zu gewähren, der der Mietpreisbremse entzogen ist. Vor allem gewerbliche Vermittler und Agenturen profitieren von dieser Regelung, da sie ohne behördliche Prüfung und unter Umgehung weiterer mietrechtlicher Vorgaben Wohnungen befristet vermieten und damit hohe Renditen.
Sozialer Erhaltungsauftrag zunehmend gefährdet durch boomende Kurzzeitvermietungsbranche in Städten
Der IBB-Wohnungsmarktbericht zeigt einen deutlichen Wandel: Die Zahl der Inserate für Wohnen auf Zeit ist von 10.000 im Jahr 2012 auf 28.000 im Jahr 2022 gestiegen. Dagegen sanken die regulären Mietwohnungsangebote im gleichen Zeitraum von 65.000 auf 24.000 Wohnungen. Betrachtet man speziell Neukölln, waren im April 2025 rund 7.000 Kurzzeitvermietungsangebote verzeichnet. Diese Entwicklung verschärft die anhaltende Dauerwohnraumknappheit und führt zu spürbarem Druck auf Mieterhaushalte insbesondere einkommensschwache Haushalte leiden zusätzlich deutlich.
Einzelzimmer-Umwidmung abgelehnt: VG und OVG bestätigen strikte rechtliche Milieuschutz-Bestimmungen
Die gerichtliche Auseinandersetzung um die Nutzung einer Wohnung als Einzelzimmer wurde 2020 vom Bezirk eingeleitet und führte zur Ablehnung ohne bauliche Umgestaltung. Das Verwaltungsgericht Berlin (Az. 19 K 70/21) bestätigte in erster Instanz diesen Bescheid. In zweiter Instanz wies das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (2 N 29/24) die Berufung des Eigentümers ebenfalls zurück. Eine spezifische gesetzliche Vorschrift für Verbote ohne bauliche Eingriffe fehlt jedoch weiterhin. Eine verbindliche Regelung hierzu wäre dringend notwendig.
Wohnraummangel bekämpft durch konsequente Milieuschutz- und Mietrechtsanwendung Berlinweit effizient
Durch konsequente Anwendung von Milieuschutz-Verordnung und § 549 BGB wird bezahlbarer Wohnraum langfristig bewahrt, der Druck auf den Wohnungsmarkt sinkt und Hoteliers erhalten faire Rahmenbedingungen. Diese Maßnahmen stärken den gesellschaftlichen Zusammenhalt, verhindern Mietpreis-Spekulationen und fördern eine nachhaltige Quartiersgestaltung. Lokale Bewohner, Gewerbetreibende und Touristen profitieren gleichermaßen von zuverlässigen Unterbringungsoptionen, planbaren Kostensituationen und einem integrativen Wohnumfeld, das langfristig Stabilität und Vielfalt garantiert.
