Die Modernisierung älterer Mehrfamilienhäuser ist in Bielefeld eng mit Fragen der Finanzierung und Beschlussfassung verbunden. Viele Gemeinschaften müssen zugleich fossile Heizungen ersetzen und die Gebäudehülle energetisch verbessern. Der Überblick erläutert Mehrheiten für Fenstertausch und Fassadendämmung nach den geltenden WEG Regeln. Er zeigt zusätzlich wie Kosten verteilt und Fördermittel des BAFA einbezogen werden. Energieberatung Wärmeplanung und Heizungsprüfung schaffen Transparenz für wirtschaftliche Sanierungsschritte und langfristige Versorgungsentscheidungen im Gebäude.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Bielefelder Wohnungsbestand verlangt zukunftsfähige Konzepte für Gebäude und Wärme
Nach dem Bericht der NRW.BANK bestand Bielefeld im Jahr 2024 aus 175.346 Wohnungen. Davon lagen 66,4 Prozent in Mehrfamilienhäusern, während der entsprechende Landesdurchschnitt nur 57,6 Prozent erreichte. Etwas mehr als drei Viertel der Gebäude wurden vor 1979 gebaut. 2022 wurde der Wärmebedarf überwiegend durch Erdgas mit rund 63 Prozent und zusätzlich durch Heizöl mit 15 Prozent gedeckt. Daraus folgt für Wohnungseigentümergemeinschaften ein besonders hoher Handlungsbedarf bei energetischen Sanierungen künftig.
Wohnungseigentümer können Modernisierungen einfacher beschließen als vor der Reform
Für die Beschlussfassung über Wärmeschutzmaßnahmen gilt im Regelfall die einfache Mehrheit. Fassadendämmung und Fenstererneuerung können beschlossen werden, wenn die zustimmenden abgegebenen Stimmen überwiegen. Dabei unterscheidet § 20 WEG nicht entscheidend zwischen Erhaltung und baulicher Veränderung. Seit der Reform des WEG im Dezember 2020 können auch Maßnahmen jenseits der Instandhaltung mehrheitlich beschlossen werden. Eine Grenze bildet die grundlegende Umgestaltung der Anlage. Ebenso unzulässig ist die unbillige Benachteiligung eines nicht einverstandenen Eigentümers.
Ohne qualifizierten Beschluss zahlen nur zustimmende Eigentümer die Maßnahme
Die Kostenfolge einer energetischen Veränderung richtet sich in der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 21 WEG. Alle Eigentümer werden entsprechend ihrer Anteile herangezogen, sofern mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen sowie mindestens die Hälfte sämtlicher Miteigentumsanteile zustimmen. Die Aufwendungen müssen dabei verhältnismäßig bleiben oder sich während eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Kommt diese qualifizierte Zustimmung nicht zustande, tragen grundsätzlich nur Befürworter die Kosten. Bei reinen Erhaltungsarbeiten zahlen dagegen alle Eigentümer gemeinsam dafür.
Einheitliche Kennzahlen unterstützen faire und nachvollziehbare Entscheidungen zur Kostenverteilung
Bei gemeinschaftlichen Gebäuden müssen technische und wirtschaftliche Fragen gemeinsam betrachtet werden. Eine einzelne Maßnahme kann sonst spätere Arbeiten erschweren oder verteuern. Der Energieberater analysiert daher zunächst den energetischen Zustand des gesamten Objekts. Er erfasst Schwachstellen an Hülle, Fenstern, Dach und Wärmeerzeugung systematisch. Danach schlägt er eine aufeinander abgestimmte Reihenfolge für Modernisierungen vor. Zu jeder Maßnahme berechnet er Kosten, Einsparpotenziale und mögliche Zuschüsse. Diese Daten können die Verteilung der finanziellen Belastung innerhalb der WEG bestimmen.
Ab sieben Wohnungen reduziert sich der förderfähige Höchstbetrag spürbar
Für Sanierungen an der Gebäudehülle gewährt das BAFA einen Zuschuss von 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben. Die seit Juli 2026 geltende BEG-Regelung unterscheidet dabei nach der Anzahl der Wohnungen. Für die erste Wohnung beträgt die maximale Bemessungsgrundlage 30.000 Euro. Für jede Wohnung von der zweiten bis zur sechsten werden zusätzlich 15.000 Euro berücksichtigt. Bei der siebten und allen weiteren Wohnungen liegt der jeweilige Zusatzbetrag bei 8.000 Euro. Kosten oberhalb der Grenze bleiben unberücksichtigt.
Sanierungsfahrplan erhöht die förderfähigen Kosten bei mehrteiligen Modernisierungsvorhaben deutlich
Ein individueller Sanierungsfahrplan erhöht die förderfähigen Höchstbeträge in Abhängigkeit von der Wohnungszahl. Für Wohnung Nummer eins können 60.000 Euro berücksichtigt werden. Für die Wohnungen zwei bis sechs gelten jeweils 30.000 Euro. Jede Wohnung ab Nummer sieben ermöglicht weitere 15.000 Euro. Der iSFP ist ein geförderter Beratungsbericht mit Empfehlungen für das gesamte Gebäude. Der zusätzliche Zuschuss von fünf Prozentpunkten wird ausschließlich für Ausgaben oberhalb der regulären Fördergrenze gewährt.
Regelförderung berücksichtigt bei sechs Wohnungen maximal 105.000 Euro Kosten
Für sechs Wohnungen werden regulär höchstens 105.000 Euro an Kosten für die Förderung berücksichtigt. Übersteigen die Aufwendungen für Fassade und Fenster diesen Betrag, reduziert sich ohne iSFP die Förderung auf 15 Prozent der Grenze. Bei 180.000 Euro Gesamtkosten entspricht dies 15.750 Euro. Ein iSFP verbessert die Förderung, weil sämtliche Ausgaben einbezogen werden. Es ergeben sich 27.000 Euro Grundförderung und 3.750 Euro Bonus. Der Gesamtbetrag von 30.750 Euro ist nur erreichbar, wenn die zusätzliche Kostenschwelle antragsbezogen erfüllt wird.
Die Versammlungserläuterung wird mit bis zu 250 Euro gefördert
Das BAFA unterstützt bei einer fachkundigen Energieberatung die Hälfte des vereinbarten Honorars. Bei Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen ist der Förderbetrag auf 850 Euro begrenzt. Zusätzlich können Eigentümergemeinschaften einmalig bis zu 250 Euro für die Präsentation und Besprechung der Beratungsergebnisse in ihrer Versammlung erhalten. Die Förderung erleichtert es, technische Maßnahmen, Kostenwirkungen, Einsparmöglichkeiten und Fördervorgaben fachlich prüfen zu lassen, bevor ein verbindlicher Beschluss über Sanierungsmaßnahmen gefasst wird durch die Gemeinschaft selbst.
Bielefelds Wärmeplanung berücksichtigt Fernwärmeausbau und dezentrale Heiztechniken gleichermaßen
Im kommunalen Wärmeplan, den Bielefeld im Juni 2025 beschlossen hat, wird das Zieljahr 2040 für die zukünftige Wärmeversorgung festgelegt. Die Planung dient der strategischen Orientierung und besitzt keine unmittelbare Bindungswirkung für Eigentümer. Vor einer Investition sind daher weiterhin technische, wirtschaftliche und rechtliche Fragen für das einzelne Gebäude zu prüfen. Der Plan unterscheidet Fernwärme-Eignungsgebiete, Prüfgebiete und dezentrale Versorgungsgebiete. Gegenwärtig sind etwa 28.000 Haushalte an Fernwärme angeschlossen. Die Müllverbrennungsanlage Heepen liefert rund 60 Prozent der Netzenergie. Auch in ausgewiesenen Eignungsgebieten besteht kein automatischer Anspruch auf einen Anschluss.
Gebäudeanalyse schafft Grundlagen für wirtschaftliche und technische Wärmeentscheidungen langfristig
Für Objekte in dezentralen Versorgungsbereichen prüft die Energieberatung zunächst individuelle Heizlösungen, besonders Wärmepumpen. Unter passenden baulichen, wirtschaftlichen und räumlichen Bedingungen kann ein kleines gemeinschaftliches Wärmenetz jedoch eine sinnvolle Alternative darstellen. Maßgeblich sind die Lage des Gebäudes im Bielefelder Wärmeversorgungsatlas, die bauliche Beschaffenheit von Außenwänden, Dachflächen und Verglasungen sowie Baujahr, Zustand und Effizienz der vorhandenen Anlage. Erst diese Gesamtschau ermöglicht einen belastbaren Vergleich zwischen Fernwärme, Wärmepumpe und weiteren Versorgungswegen für Eigentümer.
Einmal jährlich tagende Eigentümerversammlungen prägen den Projektzeitplan häufig wesentlich
Die organisatorische Vorbereitung einer energetischen Maßnahme sollte deutlich vor der Eigentümerversammlung beginnen. Bestandsdaten müssen aufgenommen, das Gebäude begangen und die Ergebnisse ausgewertet werden. Für diese Beratungsschritte ist regelmäßig ein mehrwöchiger Zeitraum erforderlich. Weil viele WEG nur einmal im Jahr zusammentreten, kann der Beschluss nicht beliebig verschoben werden. Der Förderantrag ist vor Beginn der praktischen Arbeiten einzureichen. Der Liefer- oder Leistungsvertrag muss unter der Bedingung einer Förderzusage stehen. Die Heid Energieberatung Bielefeld erstellt Fahrpläne, unterstützt Förderanträge und erläutert Resultate. Fachbetriebe setzen die Maßnahmen um.
Bei sechs Einheiten greift die gesetzliche Prüffrist für Altanlagen
Die gesetzliche Frist für die Heizungsprüfung hängt sowohl vom Alter als auch von der Gebäudegröße ab. Vor Oktober 2009 eingebaute wassergeführte Heizungen sind bis zum 30. September 2027 zu prüfen, wenn mindestens sechs Wohnungen oder selbstständige Nutzungseinheiten versorgt werden. Für jüngere Heizungsanlagen ohne Wärmepumpe gilt ein Termin ein Jahr nach Ablauf der ersten 15 Betriebsjahre. Heizungen mit standardisierter Gebäudeautomation sind von der Prüfanforderung nach § 60b GModG ausdrücklich ausgenommen.
Eine professionelle Energieberatung unterstützt Eigentümer dabei, aus vielen technischen und finanziellen Informationen eine klare Sanierungsstrategie zu entwickeln. Sie zeigt den Zustand des Gebäudes, die Leistungsfähigkeit der Heizung und den möglichen Nutzen von Dämmung oder Fenstertausch. Zusätzlich werden Fördergrenzen und die Wirkung eines individuellen Sanierungsfahrplans erläutert. Dadurch wird die Beschlussfassung in der Wohnungseigentümergemeinschaft transparenter. Die frühzeitige Einbindung des Versammlungstermins und der Förderfristen verhindert, dass sinnvolle Maßnahmen wegen formaler Verzögerungen nicht umgesetzt werden können.
